建水县住房和城乡建设局对政协建水县十二届一次会议第89号提案的答复

石琳委员：

　　您在政协建水县十二届一次会议提出的《关于加强城市小区物业公司管理的建议》第89号提案，已转交我局研究办理，现将办理情况答复如下：

　　一、提案的主要内容

　　（一）加强物业公司服务能力监管。住建、市场监管等部门应该对物业公司引进竞争机制，认定公司资质、评定管理等级，结合服务对象，分析确定管理能力。

　　（二）加强物业公司收费监管。根据物业公司资质、等级评定确定收费，结合日常考核、业主满意度，对物业公司收费进行调整备案，并向社会公布。

　　（三）加强对物业公司的处罚或责任追究。相关部门成立专管机构或引进第三方监管企业，关注小区业主诉求，进行实地测评，对物业公司不作为、乱作为进行监管，并作处罚或责任追究。

　　二、当前现状

　　自国家全面深化改革、对行政职能实行“放管服”改革以来，取消了物业服务企业二级及以下资质认定审批，取消了物业服务从业人员必须具备从业资格证的要求，各级住建部门对物业服务企业及从业人员的准入不得再进行限制，自此，住建部门监管职能转变为加强事中事后监管，通过信用评价考核管理，建立企业自我约束、行业自律、社会监督、部门监管的物业管理机制，同时对以下行为进行行政处罚：1.住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的行为；2.建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的行为；3.建设单位、物业服务企业不移交有关资料的或逾期仍不移交有关资料的行为；4.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的行为；5.挪用专项维修资金的行为；6.建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的行为；7.未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的行为；8.擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的，擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的行为。

　　三、当前存在问题

　　除《物业管理条例》规定的行政处罚外，业主与物业之间的矛盾纠纷主要通过社区和各行政主管部门进行调解，小区管理，涉及社会生活多个方面，问题产生原因复杂多变，需政府职能部门相互协调配合、业主和物业共治、社会广泛参与才能解决，若物业企业工作不力、履职不到位，未按质按量提供约定服务内容，就会出现小区业主投诉、引发上访，部分小区甚至驱逐物业公司、罢免业委会的现象，当前小区物业管理，主要存在以下几类问题：

　　一是小区停车位不足、占用消防通道的问题。随着生活水平不断提高，私家车辆急剧上升，小区规划配建车位远远不能满足业主需求，部分业主认为规划配建的地面地下停车位应由业主无偿使用，或因价格过高不愿购买，时常出现占用小区道路、绿化带停车，堵塞消防通道的问题。

　　二是部分业主认为物业费收取过高或物业公司不履职，拒缴物业费的问题。部分业主因自己诉求没能得到及时解决，不问缘由，就对物业服务不满，进而投诉、上访、拒缴物业费。

　　三是小区飞线充电现象较多。根据消防部门要求，小区需安装正规充电装置、集中充电管理，禁止私拉电线充电，但部分业主觉得自己停车不方便，不愿到集中停放点停车充电，导致飞线现象屡禁不止。

　　四是小区水电费收缴引发的问题。我县多数小区为合表电价，由物业公司按总表数直接垫交小区水电费，再向小区业主逐户收取，小区业主需承担小区内公共线路产生的水电损耗，各户分表总和与总表数的差额需由业主分摊，导致业主觉得收费与一户一表不一致，进而投诉物业公司乱收费，如遇物业公司运转困难，无法垫付费用时，小区就会发生停水停电现象，引发业主投诉、上访。

　　五是小区充电桩建设问题。当前，电动汽车购买使用率越来越高，已建成小区特别是老旧小区基本无汽车充电桩，且缺乏建设充电桩的场地；2020年前规划建设的住宅小区基本未要求配置充电桩，目前小区规划设计相关规范也仅要求按车位数的10%配建充电桩，远不能满足日益增长的充电需求，因此多数小区已面临在原有车位加装充电桩的问题。但充电桩安装涉及物业管理、消防、供电、规划、质量监督等问题，目前相关管理部门对这项工作未有具体的解决措施，有安装需求的业主多方反映均未得到明确答复。

　　四、提案办理情况

　　（一）关于加强物业公司服务能力监管的建议

　　自国家取消物业服务企业二级及以下资质认定审批，取消物业服务从业人员必须具备从业资格证的要求以后，行政主管部门职能从资质管理转变为信用评价管理，2019年6月18日，省住建厅下发了《云南省物业服务企业信用评价管理办法（试行）》，启用了“云南省物业服务企业信息管理平台”，明确该平台的运用是云南省各级物业管理行政主管部门加强物业管理事中事后监管的重要手段，2021年，我县按照省州安排部署，根据企业年度工作开展、综合评价分析，完成了2020年度企业信用评价管理工作，全县共有28家物业服务企业成功申报信用评价等级，其中，我县良好企业4家，合格企业9家，评价结果已在州住建局门户网站公开，提供有关单位和个人查询。

　　（二）关于加强物业公司收费监管的建议

　　按照《红河州物业服务收费实施细则》规定：“新建住宅前期物业服务收费实行政府指导价，已成立业主委员会住宅小区，物业服务收费实行市场调节价，业主和物业服务企业协商制定收费标准时可参照《红河州物业服务收费政府指导价标准》。”按照《细则》规定，业主委员会成立之前，主管部门主要对建设单位招投标选聘物业服务企业进行审核备案，同时要求物业加大收费公开公示，接受业主监督，待小区交付后，若业主认为需要重新选聘物业公司或调整收费价格的，在满足小区已交付专有部分面积超过总建筑物面积的50%条件后，可以成立首次业主大会、选举业主委员会，进而重新选聘物业服务企业、协商调整收费价格，并持新确定的物业服务合同（含重新协商的收费内容）到我局房管处进行备案登记。

　　（三）关于加强对物业公司的处罚或责任追究

　　物业管理活动中的大量矛盾纠纷，产生原因复杂多变，涉及社会生活的多个方面，需多部门协调配合处理，小区业主诉求、矛盾纠纷、上访事件一直都交由住建部门回复办理，多数纠纷并未达到行政处罚条件，达到行政处罚条件的，相关执法部门依法会做出处理，小区业主委员会同广大业主共同行使对物业公司的监督，我局根据业主诉求开展实地调查核实，并严格督促辖区物业服务企业加强服务收费信息公开，在服务区域显著位置设立公示栏，如实公布并及时更新收费内容，让群众明明白白消费，对工作不力，业主上访投诉较多，造成不良影响的，我局将纳入年度信用体系考核，失信惩戒。

　　五、下一步工作

　　（一）应建尽建，推动党建引领抓自治。

　　经过几年，多部门的共同努力，我县目前已成立业主委员会39个，物业管理委员会3个，有物业公司参与的小区党支部9个，物业公司党支部2个，覆盖36个居民住宅小区，今年4月18日，县委组织部组织临安镇政府、各社区、各相关部门召开了安排部署会，要求临安镇社区具体负责、部门协同推进，于6月底全覆盖完成小区组建任务，目前，已全面启动，不久的将来，社区党组织领导的居民委员会、业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业协调运行机制将会建立，我县小区治理能力、管理水平定会提升。

　　（二）建议加快州级行业立法。按照《中共中央国务院关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的意见》的要求，在法规层面明确各级党委、政府和各职能部门在物业管理方面的责任，形成物业管理“共建、共治、共享”的局面。

　　（三）建议修改物业服务收费管理规定。《红河州物业服务收费管理实施细则》制定于2013年，政府指导价早已不能适应当今的物业服务需要，收费标准、服务标准需尽快调整，满足市场需要。

　　（四）建立小区定期协商、会议联席制度。加快建立社区党组织领导下的业主委员会、物业管理委员会、行业党支部、物业服务企业协调运行机制，定期讨论、共同协商、信息互通、资源共享，着立解决业委会、物委会、物业管理工作中存在的困难和问题。

　　感谢您对我县住房和城乡建设工作的关心和支持，请在今后对我们的工作多提宝贵意见和建议。

　　建水县住房和城乡建设局

　　 2022年7月1日

　　（联系人：向金丽，联系电话：13887349191）